CASTRUM PULA 97
Zakonom propisano povezivanje zemljišne knjige s knjigom položenih ugovora: PRAVILNO UKNJIŽENO 85 POSTO ZGRADA KOJIMA UPRAVLJA CASTRUM
Obveza pokretanja postupka povezivanja prvenstveno se odnosi na zgrade sagrađene prije 1. siječnja 1997. koje nisu etažirane i koje predstavljaju stambeno-poslovne građevine u kojima se nalaze posebni dijelovi - stanovi, poslovni prostori ili garaže, svaka samostalna uporabna cjelina - od kojih su neki upisani ili su mogli biti upisani u knjigu položenih ugovora, kao i posebni dijelovi čiji je upis u zemljišnu knjigu gotovo nemoguć, a u knjigu položenih ugovora nedopušten
Trgovačko društvo Castrum Pula 97 u stopostotnom je vlasništvu Grada Pule. Osnovna djelatnost tvrtke je održavanje i upravljanje stambenim zgradama, a bavi se i upravljanjem i održavanjem javnih, poslovnih i administrativnih zgrada, knjigovodstvenim i računovodstvenim poslovima te održavanjem i uređenjem dječjih igrališta i parkova za kućne ljubimce.
Castrum Pula 97 upravlja s više od 650 zgrada, velikom većinom pod ugovornom upravom i dijelom pod prinudnom upravom, te s 68 javnih dječjih igrališta i 13 dječjih igrališta u sklopu dječjih vrtića kojima je osnivač Grad Pula. Ukupno se radi o površini od gotovo 380 tisuća četvornih metara o kojima brine 25 djelatnika Društva.
Zaštita imovine suvlasnika
Jedna od brojnih obveza najvećeg upravitelja u Istri je zaštita imovine suvlasnika, odnosno briga o tome da oni temeljem upisa u zemljišne knjige svoje nekretnine mogu uredno prodavati, nasljeđivati, zalagati odnosno provoditi sve radnje vezane za pravni promet nekretnina.
- Člankom 379. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisano je da je upravitelj kao zastupnik svih vlasnika posebnih dijelova višestambene zgrade dužan pokrenuti sve potrebne radnje pred nadležnim tijelima i sudovima s ciljem upisa zgrade na građevinskoj čestici i svih njezinih posebnih dijelova u zemljišnim knjigama. Na temelju Zakona o zemljišnim knjigama donesen je Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine kojim je uređen postupak povezivanja, koji je stupio na snagu 21. svibnja 2010., a postupak su upravitelji bili dužni pokrenuti do 31. prosinca 2015.
Kad sam stupio na mjesto direktora u kolovozu 2014. godine, po pitanju postupka povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora nije bilo velike proaktivnosti. Zatekao sam zanemariv broj riješenih predmeta. Od tada do danas, vlastitim angažmanom i angažmanom vanjskog odvjetničkog društva specijaliziranog za ovaj pravni postupak, pokrenuto je povezivanje za sve 653 zgrade koje imamo na upravljanju. Povezano je njih 85 posto, a za 15 posto višestambenih zgrada postupak je u tijeku, odnosno za njih očekujemo pozive za ročišta na Općinskom sudu u Puli, doznajemo od direktora Castruma, ujedno i pročelnika Ureda Grada Aleksandra Matića.
Premda kod Castruma to nije slučaj, zanimalo nas je mogu li umjesto upravitelja, suvlasnici sami pokrenuti postupak povezivanja. Matić kaže da postupak može pokrenuti bilo koji od suvlasnika nekretnine na kojoj postoji vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, u kojem slučaju je upravitelj dužan sudjelovati na način kako je propisano Pravilnikom. Međutim, s obzirom na djelokrug rada upravitelja, smatra da je povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora dužan pokrenuti upravitelj nekretnine i u njemu sudjelovati u ime svih suvlasnika.
Potrebna dokumentacija
Za zgradu u kojoj nije postavljen upravitelj, postupak povezivanja pokrenut će i u njemu sudjelovati vlasnici posebnih dijelova nekretnine. Pravilnikom je izričito propisano da za upis vlasništva posebnog dijela koji nije bio upisan u knjigu položenih ugovora nije potrebna pisana suglasnost svih (sto posto) suvlasnika, niti izrada elaborata etažiranja, odnosno potvrda da je posebni dio samostalna uporabna cjelina, čime su uklonjene najveće prepreke u dosadašnjem postupku etažiranja zgrada, kaže Matić.
Upravitelj, dakle, pokreće sve potrebne radnje pred nadležnim tijelima i sudovima i radi se o vrlo složenom postupku. Direktor Matić kaže da on zahtjeva velik angažman i sinergiju između suda, upravitelja i suvlasnika.
- Prije pokretanja postupka povezivanja, upravitelj je dužan pisano obavijestiti suvlasnike putem ovlaštenog predstavnika suvlasnika o obvezi pokretanja postupka povezivanja te troškovima i naknadama. Uz potpun i uredan zahtjev za povezivanjem, sudu se prilaže i nacrt prijedloga za povezivanjem nakon čega u postupku sudac donosi odluku, odnosno rješenje o neupisanim dijelovima i neupisanim vlasnicima, kaže Matić.
Dokumentacija koja je potrebna za pokretanje postupka je dokaz da je utvrđena građevna čestica poput građevinske dozvole ili rješenja o utvrđivanju zemljišta nužnog za redovitu uporabu građevine, te izvod iz katastra zemljišta o nekretnini, odnosno posjedovni list i kopija katastarskog plana. U slučaju ako se podaci zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice, potrebna je potvrda nadležnog ureda za katastar o identifikaciji katastarske čestice. Ako je, pak, katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi, potreban je odgovarajući geodetski elaborat o usklađenju katastra i gruntovnice. Uz to, za pokretanje postupka potreban je i međuvlasnički ugovor ili isprava u kojoj su pobrojani svi posebni dijelovi nekretnine i nositelji prava na njima, a koju sačini upravitelj, zatim podaci o podulošcima iz knjige položenih ugovora te isprava na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis.
Rasprava na sudu
- Ukoliko je prijedlog uredno sastavljen, sud provodi raspravu u najkraćem mogućem roku od dana podnošenja prijedloga. Svaki postupak povezivanja raspravit će se na raspravi pred zemljišnoknjižnim sudom. Na raspravu se pozivaju osobe koje su podnijele prijedlog, upravitelj i osobe koje nisu upisane kao vlasnici posebnih dijelova u zemljišnoj knjizi, odnosno knjizi položenih ugovora. Ukoliko pojedini vlasnici nisu bili upisanu u knjigu položenih ugovora, odnosno zemljišnu knjigu, a u postupku povezivanja nisu dostavili vlasničku dokumentaciju ili dostavljena dokumentacija nije podobna za upis u zemljišnu knjigu, zemljišnoknjižni sud donijet će odluku o upisu na raspravi ili će upisati zadnjeg vlasnika za koji sud nedvojbeno može utvrditi pravo vlasništva. Kada sud ne može utvrditi pravo vlasništva na posebnom dijelu, upisat će vlasništvo Republike Hrvatske. Rješenje doneseno na raspravi, nastavlja, dostavit će se svim upisanim vlasnicima posebnih dijelova nekretnine, upravitelju stambene zgrade, tijelu nadležnom za katastar, Ministarstvu financija - Poreznoj upravi, ali i svim drugim upisanim nositeljima knjižnih prava u knjizi položenih ugovora, odnosno zemljišnoj knjizi, kaže Aleksandar Matić.
Troškovi postupka povezivanja su radnje sa svim taksama i državnim biljezima, a njih snose svi suvlasnici te se naplaćuju iz sredstava zajedničke pričuve zgrade.
Građene prije 1997.
- Podsjetit ću da je Knjiga položenih ugovora uvedena kao privremena pomoćna evidencija zemljišne knjige temeljem koje se mogao evidentirati i odvijati pravni promet nekretninama. Obveza pokretanja postupka povezivanja prvenstveno se odnosi na zgrade sagrađene prije 1. siječnja 1997. koje nisu etažirane i koje u naravi predstavljaju stambeno-poslovne građevine u kojima se nalaze posebni dijelovi - stanovi, poslovni prostori ili garaže, odnosno sve ono što predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu - od kojih su neki upisani ili su mogli biti upisani u knjigu položenih ugovora, kao i posebni dijelovi čiji je upis u zemljišnu knjigu gotovo nemoguć, a u knjigu položenih ugovora nedopušten. Naglašavam da je Zemljišna knjiga ogledalo pravnog stanja, odnosno istinitost i potpunost upisa nekretnine za sve suvlasnike. Postupak povezivanja Knjige položenih ugovora sa zemljišnim knjigama je i zakonska obveza te je vrlo korisno podržati postupak vođen od strane upravitelja, a koji se vodi prvenstveno s ciljem zaštite privatne imovine suvlasnika, zaključuje direktor Castrum Pula 97 Aleksandar Matić.
Povezane vijesti
Podijeli: Facebook Twiter
