Zbog potrebe ispunjavanja kriterija za ulazak u OECD, Hrvatski sabor ovoga bi tjedna trebao raspraviti izmjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima kojima stranim državljanima za kupnju nekretnine u Hrvatskoj više neće biti potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa.

Tako će državljani i tvrtke iz zemalja članica OECD-a, Europskog gospodarskog prostora te država pristupnica Kodeksu o liberalizaciji kretanja kapitala i Kodeksu o liberalizaciji nevidljivih transakcija biti izjednačeni s hrvatskim državljanima i državljanima EU-a koji već imaju pravo kupnje nekretnina u nas, u stjecanju prava vlasništva nad nekretninama, a izmjene zakona na snagu stupaju ulaskom Hrvatske u OECD, što se očekuje iduće godine.

Od 38 članica OECD-a, 22 su države Europske unije, a ostalih 16, uz ostale, čine i najbogatije zemlje svijeta poput Kanade, SAD-a, Australije, Švicarske, Južne Koreje, Japana, Ujedinjene Kraljevine i Izraela.

Nedostižni »kvadrati«

Prema sadašnjem zakonu strani državljani izvan Europske unije ne mogu postati vlasnici nekretnina u Hrvatskoj bez odobrenja Ministarstva pravosuđa, a osim te suglasnosti, za kupnju nekretnine trebaju podastrijeti niz dokumenata koje je lako ishoditi – od kupoprodajnog ugovora, izvatka iz zemljišne knjige, uvjerenja o pravnom statusu nekretnine, dokaza o državljanstvu kupca do punomoći – a izmjenama zakona i dalje će trebati prikupljati te dokumente, ali suglasnost resornog ministarstva više neće biti potrebna. Tako će strani državljani, koji ionako kupuju nekretnine po Hrvatskoj bez većih ograničanja, sada imati još slobodnije ruke.

Prijedlog izmjena zakona stoga je već naišao na kritike oporbe prije svega zbog izjednačavanja stranaca s hrvatskim državljanima pri kupnji nekretnine i smatra da će priuštivo stanovanje Hrvatima postati još nedostižnije. S druge strane, mnogi se pribojavaju stampeda stranaca na hrvatske nekretnine, a još više činjenice da bi stranci nekretnine i dalje mogli kupovati u gotovini i na taj način »oprati« novac sumnjivog podrijetla.

Dugogodišnji analitičar nekretninskog tržišta i vlasnik agencije Imperium Immobiliare Filip Brkan napominje da sadašnji zakon ne priječi stranog kupca da prodavatelju plati nekretninu gotovinom, međutim sustav na više načina otežava kupnju takve nekretnine.

Primorje i Istra

– Naime, kada prodavatelj dobije gotovinu prodajom svog stana u banci, mora imati valjan razlog odnosno opravdanje za sve uplate veće od 10.000 eura. Uzmimo za primjer da prodavatelj dolazi s većim iznosom u banku i priloži kupoprodajni ugovor, banka je tada zakonski dužna označiti transakciju kao visokorizičnom u svojim SPNFT izvještajima. Nadalje, javni bilježnik kod kojeg se ugovor ovjerava dužan je označiti također proces kupoprodaje kao visokorizičnim te imati detaljne podatke o kupcu i prodavatelju.

Kada javni bilježnik dostavi primjerak ugovora u Poreznu upravu, ona može obavijestiti Ured za sprječavanje pranja novca i financiranje terorizma te može tražiti stranke za očitovanja o podrijetlu novca, u ovom slučaju kupca, pojašnjava Brkan i dodaje da su i agencije za nekretnine i odvjetnici također obveznici SPNFT mjera, stoga je u procesu kupoprodaje, kaže, gotovo nemoguće da rezident ili nerezident kupi nekretninu gotovinom, a da o istome ne bude obaviješten Ured za spriječavanje pranja novca i financiranja terorizma, koji može u konačnici pokrenuti određene radnje, a koje mogu imati za rezultat da kupac ne postane vlasnik predmetne nekretnine dok se ne utvrdi jasno podrijetlo novca.

Brkan također smatra kako najavljene izmjene zakona ipak neće drastično utjecati na potražnju za nekretninama, pogotovo ne na »najugroženiji« segment stanovanja u Hrvatskoj s obzirom na to da je opće poznato da su stranci kod nas primarno zainteresirani za nekretnine višeg cjenovnog razreda.

Prema podacima Porezne uprave u 2023. godini stranim smo državljanima prodali više od 12 tisuća nekretnina, što je gotovo 10 posto manje nego godinu prije, a zanimljivo je da je te godine najviše porastao broj stanova koji su kupili Ukrajinci.

U prvih devet mjeseci prošle godine stranci su u Hrvatskoj kupili 8.480 nekretnina, među kojima su najbrojniji bili Slovenci s 2.617 kupljenih nekretnina, koji su u zadnjih deset godina u Hrvatskoj kupili više od 23 tisuće nekretnina, a pad u broju prodanih nekretnina strancima opravdava se porastom cijena nekretnina u Hrvatskoj. Brkan navodi da je iz podataka agencije Imperium Immobiliare vidljivo da je udio europskih nerezidenata koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj ispod pet posto, a odnosi se većinom na državljanine BiH, Srbije, Makedonije i Albanije.

Od ukupno realiziranih kupoprodaja stranaca, 52 posto ih je ostvareno na području Istarske i Primorsko-goranske županije (3.651), dok je 32 posto stranaca (2.263) realiziralo kupoprodaje na području Dalmacije, od čega njih 13 posto samo u Zadarskoj županiji, pri čemu su opet Slovenci najzastupljeniji. U Šibensko-kninskoj i Splitsko-dalmatinskoj županiji dominiraju kupci iz Njemačke, dok su u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, osim njemačkih kupaca, značajan udio činili i kupci iz Bosne i Hercegovine.

Veliki rizik pranja novca

Iako sustav na više načina otežava kupnju nekretnine strancima, to još uvijek nije jamstvo da nekretnina nije kupljena sumnjivim novcem ili da kupoprodajna transakcija nije poslužila za pranje novca. Osim toga, hrvatski državljanin s prosječnim primanjima i uglavnom kreditno nesposoban zbog visine tih istih primanja, ni u kojem slučaju neće moći konkurirati strancima koji dolaze iz daleko bogatijih zemalja od Hrvatske, a uz to nekretninu kupuju čistim »kešom«, i to bez suglasnosti Ministarstva pravosuđa.

Povezane vijesti

• Općina Raša ima čak 97 stanova u svom vlasništvu
• NEKRETNINE U CENTRU PULE KUPUJU STRANCI I GASTARBAJTERI: Prosječna cijena kvadrata u najvećem istarskom gradu OKO 1.500 EURA
• Gotovo 80 posto kupaca istarskih nekretnina su inozemni kupci i naši iseljenici