Stranci su lani u Hrvatskoj kupili čak 11.516 nekretnina, što je nešto manje nego 2023. i 2022., ali i dalje puno iznad razina kupoprodaja iz prijepandemijske 2019. godine. Konkretno, u 2023. strani su državljani prema podacima Porezne uprave kupili 12.270 nekretnina, a rekordne 2022. čak 13.336. Kupovalo se i u pandemiji te je 2021. kupljeno oko 9.500 nekretnina, a 2020. godine 6.266 nekretnina.

U 2019. stranci su u Hrvatskoj kupili oko 7.200 nekretnina. Što bi značilo da su od 2019. pa do lani strani državljani kupili više od 60 tisuća nekretnina. Slovenci i dalje drže primat po broju kupoprodaja s oko 3.500 kupljenih nekretnina, na drugom su mjestu ponovo Nijemci s oko 2.600 kupoprodaja, a slijede Austrijanci, Česi, Slovaci, državljani Bosne i Hercegovine, Poljske, Mađarske, Italije.

Prvi impuls

Ulazak Hrvatske u članstvo Europske unije bio je prvi impuls za rast kupoprodaja nekretnina državljana EU zemalja u Hrvatskoj, a novi val potražnje može se očekivati izjednačavanjem prava kupaca nekretnina iz Hrvatske i zemalja Organizacije za ekonomsku suradnju i razvoj (OECD) čija članica želi postati i Hrvatska.

Samim time za očekivati je da interes stranaca za kupnjom nekretnine u Hrvatskoj, a to u pravilu znači na jadranskoj obali, neće bitnije pasti. Dapače.

S druge strane, u Hrvatskoj je vrlo aktualna tema prekomjernog turizma, ali i rasta kapaciteta u komercijalnom privatnom smještaju koji je Vlada pokušala obuzdati dizanjem paušalnog poreza na dohodak za iznajmljivače, kao i uvođenjem poreza na nekretnine.

Dok je u Hrvatskoj sve više nekretnina u vlasništvu stranaca, zanimljivi su i podaci o tome koliko je u Hrvatskoj već sada takozvanog nekomercijalnog smještaja, odnosno vikendica, te koliko ovaj »boom« utječe na turističku sliku jadranskih destinacija.

Prema podacima Hrvatske turističke zajednice (HTZ) lani je u nekomercijalnom smještaju bilo oko 676 tisuća kreveta, a budući da ih je u 2019. bilo oko pola milijuna, to znači da je u zadnjih šest godina ovaj kapacitet skočio za oko 167 tisuća kreveta. U 2020. je bilo oko 555 tisuća, 2021. oko 585 tisuća, 2022. već 617 tisuća, a 2023. oko 640 tisuća nekomercijalnih kreveta. Za usporedbu, kapaciteti u legalnom privatnom smještaju prema podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), nisu daleko od ovih brojki. Registriranih stalnih postelja lani je u kolovozu bilo oko 660 tisuća pa ispada da je lani po prvi put nekomercijalni smještaj »prešišao« onaj komercijalni. Odnosno, da imamo više kreveta u vikendicama i stanovima, nego u apartmanima i kućama za odmor.

Još apsurdnije

Da stvar bude još apsurdnija, dok nekomercijalni kreveti bujaju, ispada da je prijavljenih noćenja sve manje. Točnije rečeno, da vlasnici vikendica sve manje prijavljuju i ono malo što prođe kroz evidencije. Tako je lani kroz sustav eVisitor evidentirano oko 10,7 milijuna nekomercijalnih noćenja, a 2019. čak 13,1 milijun. Dakle, oko 2,4 milijuna više. U vikendicama je lani tako boravilo 470 tisuća vikendaša.

Nedo Pinezić, konzultant za privatni smještaj, kaže da je evidencija nekomercijalnog smještaja u eVisitoru nepotpuna jer ovisi o dobroj volji vlasnika vikendica i stanova da se prijave.

– Ako je samo ono što je evidentirano veće od broja komercijalnih ležajeva u privatnom smještaju, onda su i polazne osnove za takozvanu poreznu reformu obiteljskog smještaja bile netočne. Nekomercijalni smještaj je jako veliki problem jer na ovakav način sve više gubimo kontrolu nad smještajem te ćemo sve više gubiti legalni dio kapaciteta, a bujat će nelegalni dio. Cijeli sustav uporno ignorira uhvatiti se u koštac s bujajućim nekomercijalnim smještajem, a s time što destimulira legalizaciju, reže granu na kojoj sjedimo. Događa nam se da se promet prelijeva iz komercijalnog dijela u nekomercijalni za koji ne znamo plaća li se, ni po kojoj cijeni, i izvan je fokusa poreznih škara. Tu je velik prostor za sivo tržište i radi veliku štetu, kazao je Pinezić.

Dodaje da je riječ o nelojalnoj konkurenciji svim oblicima smještaja, dakle i hotelima i mobilnim kućicama u kampovima. U prostornom planiranju ove se nekretnine definiraju kao stanovi, dok se kod analize opterećenja destinacije u obzir uzimaju samo turistički objekti, a koji već sada u nekim destinacijama manje opterećuju infrastrukturu nego vikendice. Samim time bi kroz urbanističko planiranje u već sada opterećenim destinacijama gradnju novih stanova trebalo staviti pod kakvu-takvu kontrolu. Jer jednom izbetonirana obala donosi masovnost i gubitak tržišne pozicije kakvu Hrvatska želi, a to je destinacije više dodane vrijednosti.

Stranci do nekretnine bez dozvole ministra

Hrvatski sabor krajem siječnja odobrio je izmjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima prema kojem se izjednačavaju prava državljana i pravnih osoba iz država članica OECD-a s državljanima Hrvatske nad svim vrstama nekretnina osim poljoprivrednih. Prema starom Zakonu o vlasništvu i drugim stranim pravima bilo je propisano da stranci, pod pretpostavkom uzajamnosti, mogu stjecati pravo vlasništva na nekretninama na području Hrvatske, ako za to dobiju suglasnost ministra.

Po izmijenjenom Zakonu, više ta suglasnost neće biti potrebna za članice OECD-a kada mu Hrvatska pristupi. A osim 22 članice EU-a, u OECD-u su i SAD, Australija, Kanada, Izrael, Japan, Koreja, Norveška, Švicarska, Turska, Velika Britanija.

Manjak za turistički sektor i daljnja betonizacija

Mnogi strani turisti kupuju nekretnine na našoj obali te ljetuju u njima sa svojim obiteljima, što nije ništa nelegalno, no koliko se toga dalje iznajmljuje na crno, nitko ne zna. To što su nekadašnji gosti sada u Hrvatskoj u vlastitom stanu na odmoru znači i manjak za turistički sektor koji gubi promet. A jasno, potražnja za nekretninama i dalje generira betonizaciju obale.